В Донецке наблюдается строительный бум элитных домов, охвативший Ворошиловский район. Начато возведение ряда новых многоэтажек в Киевском районе. Но, существующих объемов строительства явно недостаточно. Город задыхается от дефицита жилых и офисных площадей. Сегодня на вторичном рынке даже однокомнатные "хрущевки" в отдаленном Пролетарском районе города “уходят” за $7-8 тыс., квартиры в девятиэтажных домах – за $9-10 тыс. (то есть по $250-300 за кв. м). В центральных районах стоимость жилых помещений в новострое достигла $700-1000 за кв. м. Продолжают упорно дорожать "сталинки", подчас обгоняя в цене даже квартиры в новых домах. С офисной недвижимостью дела обстоят еще веселей. Цены в центральных районах колеблются в пределах $700-1500 за 1 кв. м., и при этом, продолжают расти. Донецк – не единственный город Украины, в котором сегодня остро ощущается нехватка новых офисных и жилых площадей. Однако, даже в Киеве проблема не стоит столь остро. Бизнес может не потянуть роста цен Рынок офисных помещений в Донецке - один из самых динамично развивающихся. Большая часть поступлений на него происходит путем проведения торгов Фондом госимущества, реализации зданий предприятий-банкротов, продажи коллективной собственности предприятий. Часть рынка формируется путем перевода площадей из жилого в нежилой фонд. Прежде всего, это первые и подвальные этажи зданий в центральной части города. Таким образом, в качестве помещений под бизнес до сих пор используется фонд, отстроенный еще во времена советской власти. Исключение составляют лишь ряд сравнительно небольших строений, которые для собственных нужд “выгнали” сами компании. Как известно, если источник не подпитывать извне, то рано или поздно он иссякнет. Схожая ситуация происходит с офисной недвижимостью в Донецке. На сегодняшний день почти все резервы практически, исчерпаны. Продана большая часть из того, что можно продать - производственные площади, помещения умерших проектных и научно-исследовательских институтов, общежития, детские сады, первые этажи зданий жилищного фонда и т.д. Как отметил председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины, директор агентства недвижимости "Фемида-сервис" Сергей Тюрин, дефицит стимулировал скупку квартир под офисы в жилых домах не только на первом, но и на втором-третьем этажах. По его словам, недостаток зданий и сооружений для размещения персонала фирм – главный стимул поднятия цен. Современный донецкий предприниматель пришел к материально подкрепленному осознанию того факта, что обладать собственной недвижимостью выгодней, чем постоянно зависеть от колебаний цен на рынке аренды и настроений хозяина помещения. На этом фоне, рынок нежилых площадей не готов удовлетворить здоровую тягу донецких бизнесменов к обладанию частной собственностью. Но не только местные фирмы страдают от нехватки современных бизнес-центров. Киевские и иностранные предприниматели проявляют все больший интерес к Донецку. В частности, недавно, одна российская структура (риэлторы предпочти сохранить ее конфиденциальность) приобрела в Донецке строение за $2 млн. С приходом киевских и московских игроков, с их традиционно устойчивым иммунитетом к запредельным ценам, вырос, несомненно, и общий ценовой фон донецкой недвижимости. По мнению риэлторов, если на местный рынок в ближайшем будущем все же рискнут войти мировые корпорации, это просто взорвет рынок, вызвав новый виток ценообразования. К счастью для донецкого малого и среднего бизнеса, западные инвестиции в недвижимость пока ограничиваются покупкой площадей для размещения представительств банков. Устойчивый и быстрый рост цен на офисы заставил обратить на себя внимание владельцев свободных средств. Инвесторы понимают, что офис можно не только выгодно сдать в аренду, но и заработать на росте его стоимости. По данным риэлторов, за последний год "помещения под бизнес" подорожали почти на 100% и останавливаться на этом они, кажется, не собираются, в среднем, ежемесячно дорожая на 5-10%. Как видим, рынок офисной недвижимости Донецка получает значительные финансовые вливания. При этом, многие до сих пор считают, что рост стоимости бизнес-площадей, произошел по вине дорожающего жилья. Так ли это? Вопрос спорный. Сегодня почти в каждом дворе Ворошиловского района строятся или уже сданы в эксплуатацию жилые краснокирпичные "высотки". Первые-вторые этажи в них изначально отведены проектом под размещение магазинов, офисов, прачечных и т.п. Но и на верхних этажах значительная часть квартир скупается под офисы и даже мини-гостиницы. Несомненно, это взвинчивает цены на элитное жилье, что в итоге приводит к ситуации, когда не жилые, а офисные помещения "тянут" за собой цены. Некоторые риэлторы, кстати, считают, что как раз рынок офисных помещений привел к удорожанию жилья. Проблему офисного дефицита усугубили и городские власти. Около полутора лет назад они приняли постановление, смысл которого в общих чертах сводился к тому, что условия перевода жилых помещений в нежилые становились практически невыполнимыми. Базируясь на пункте жилищного кодекса Украины, согласно которому переводить в нежилой фонд можно лишь квартиры, непригодные для жилья, постановление фактически предписывало оставить в покое весь жилой фонд. Таким образом, власти попытались решить проблему дефицита жилых площадей за счет бизнеса. “Декрет" здорово всколыхнул весь рынок. Это привело к общей дестабилизации и новым скачкам цен. К слову, уже к началу 2003 года жилье вновь начали "переводить" под офисы и торговые центры, что еще раз подтвердило истину – репрессивными методами проблему не решить. Последней из причин повышения спроса на офисы является, по мнению риэлторов, упростившаяся система кредитования и снижение процентных ставок. Сегодня 8 из 10 заявок на банковские кредиты под покупку недвижимости относятся в Донецке именно к офисным и торговым площадям. Дефицит офисных площадей - реальность, которая, по идее, должна заставить задуматься не только инвесторов, но и городские власти. Сегодня фирмы, которые окрепли настолько, что решаются на строительство собственных офисов, как правило, не берутся за возведение небоскребов, в основном это 2-3-этажные здания. Естественно, что при ведении столь неэффективной застройки, с точки зрения использования земель в центральных районах, может возникнуть ситуация, когда свободной земли в центре просто не останется, а проблема нехватки офисов так и будет будоражить умы деловой общественности. Единственным спасением в этой ситуации является строительство новых высотных зданий, изначально рассчитанных под размещение в них офисов. С этим мнением согласно большинство опрошенных донецких риэлторов. Дефицит площадей и связанный с ним быстрый рост цен может привести к тому, что рынок их просто не потянет. Жилье строится, а жить негде Зная цены на жилую недвижимость, не трудно подсчитать, что строить сегодня в Донецке выгодно, практически, везде. С единственной оговоркой - строить не элитное, а экономичное панельное, желательно небольшое по площади, жилье, которое, впрочем, устраивает подавляющее большинство наших неизбалованных апартаментами граждан. Такого рода выводы подкрепляются конкретными фактами. В конце прошлого года о своем намерении застроить жилыми кварталами свободные территории микрорайона Широкий и ул. Артема, вблизи Привокзальной площади, заявили московские инвесторы. Согласно предварительной информации, заявленной россиянами, стоимость квартирной площади будет колебаться в пределах $250-300 за кв. м. Риэлторы считают, что новое строительство, отчасти, должно умерить аппетиты участников вторичного рынка жилья. В микрорайоне Широкий, к примеру, в квартирах, "чешской планировки" квадратный метр оценивается хозяевами в $300-350 за кв. м. ($20-22 тыс. за 3-хкомнатную квартиру). Другие спецы по недвижимости машут рукой и говорят, что пока новые дома будут построены, цены успеют "взлететь" до $400-450 за кв. м. и москвичи, естественно, демпинговать рынок передумают. Зачем продавать за $250, когда можно за $400? Кстати, цифра - $400, в некотором роде ключевая. Именно она, по мнению многих опрошенных нами риэлтеров, станет отправной при реализации квартир в панельном новострое. Так же, как сейчас $700 за 1 кв. м являются средневзвешенной стоимостью жилья в элитном секторе центральных районов города. С одной стороны, реализация панельного жилья по $400 за кв. м позволит инвесторам увеличить доход, а, следовательно, повысить привлекательность строительного бизнеса. С другой - путем освоения долгосрочных кредитных программ новое жилье смогут приобрести семьи с достатком чуть выше среднего (по донецким меркам) уровня, а это достаточно большая общественная группа. Местными силами проблему не решить Как считают эксперты рынка, силами только лишь местных строителей и инвесторов в быстрые сроки дефицит площадей в Донецке не удовлетворить. В то же время, местные власти не слишком спешат пускать на рынок инвесторов со стороны. Сравнивая месторасположение наделов, осваиваемых местными фирмами и "пришельцами", можно наблюдать существенный перекос. Донецким фирмам отданы центральные районы, иногородним же предлагается застроить менее доходные отдаленные участки. Из того, что построили донецкие строительные организации не в центральных районах в последние годы можно назвать лишь пару ведомственных домов - заказ шахты им. Засядько и Управления железной дороги. Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее привлекательные для строительства участки донецкие власти отдают лишь своим структурам, в отдельных случаях исключения делаются для консорциумов местных компаний и пришлых инвесторов. Пробиться на донецкий строительный рынок не так-то просто. Возведение в Донецке новых домов не просто выгодный, а чрезвычайно выгодный вид бизнеса. Изношенность имеющегося в наличии фонда, желание населения и бизнеса улучшать свои условия проживания и работы заставляет и первых и вторых обращать свое внимание в сторону новостроя. А его то пока - кот наплакал. Не лишним в заключении будет вспомнить трагический, но очень показательный пример катастрофы Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Казалось бы, рухнуло всего два, пусть и очень больших, дома. Однако, город сразу почувствовал резкую нехватку офисных площадей. За решение этой проблемы взялись не только частные инвесторы, но и городские власти. Донецк, конечно, не Нью-Йорк, но где проблема дефицита офисов стоит сегодня более остро – сказать с уверенностью тяжело. Вадим Новоселов, ЦИСПД
